Каталог статей из сборников научных конференций и научных журналов- И. А. Езангина, И. Е. Ивушкина Совместные ипотечные программы банков и девелоперов: условия и перспективы в России

И. А. Езангина Кандидат экономических наук, доцент,

И. Е. Ивушкина,  соискатель,

Волгоградский государственный технический университет,

г. Волгоград, Россия

В решении жилищного вопроса ипотечное кредитование сохраняет востребованность, несмотря на падение реальных доходов населения.

В начале 2017 года в России отмечено закрытие проекта на приобретение жилья с господдержкой. Льготная ипотека за период существования дала возможность поддержать спрос на жилье и фактически не позволила строительной отрасли и рынку недвижимости резко упасть. В настоящем в виде одной из альтернатив по частичной замене программы господдержки, некоторые специалисты называют коммерческое субсидирование ставки застройщиками (девелоперами). Крупные девелоперы совместно с банками разрабатывают собственные программы кредитования. Содержание такого рода программ связано со снижением ипотечной ставки на объектах строительства. Девелопер возмещает банковскую маржу, выпадающую вследствие дополнительного снижения процентной ставки.

При этом ипотека по ставке ниже рыночной, как правило,  сопровождается выдвижением ряда критериев в виде установленного ограничения на количество объектов, на покупку жилья в которых банк и застройщик предлагают более дешевые варианты кредитования, более жестких требований к заемщику, большого первоначального взноса и т. п. Так, ВТБ24, совместно с «Группой ЛСР», ГК «КВС» и «Ленстройтрестом» запустил программу, распространяющуюся на непроданные квартиры в уже построенных домах. В первый год кредитования минимальная ставка составляет 6,9 % при наличии полной страховки; со второго года увеличивается до 11,4 % [4].

Многие крупные российские застройщики предлагают ставку ниже 10% годовых. Так, выгодная акция разработана Райффайзенбанк и группой компаний «Мортон». Совместная программа «Отличное начало» предусматривает ставку 7,5 % годовых в течение первого года, далее она не превышает 9,25 % годовых [2].

Среди действующих акций следует отметить предложение, в рамках которого ставка не меняется в течение всего срока кредитования. Ее реализуют санкт-петербургская компания «Дальпитерстрой» и банк «Ростфинанс»: ставка составляет 9,7 % годовых, а минимальный первоначальный взнос – 30 % [1].

Сотрудничество строительных компаний и кредитных организаций находит реализацию и в разработке и запуске совместных маркетинговых акций для стимулирования продаж. В результате банки выдают больший массив ипотечных кредитов, у застройщиков увеличивается объем реализации недвижимости, потребитель, в свою очередь, получает  более выгодные условия кредитования.

Практика такова, что рынок ипотечных спецпрограмм девелоперов с кредитными организациями делится на две большие группы: одни понижают ставку, другие выдают кредит без первоначального взноса. Для покупателя в последнем случае предложение выгодно из-за низких цен на жилье, для застройщика – из-за получения новых беспроцентных источников финансирования. Вместе с тем, сниженная ставка действует только год, затем она подымается до 12 % годовых.

Надежность таких проектов заключается в наличии совместных разработок застройщика и банка, что доказывает прохождение девелоперами банковского контроля документации и предмета залога. В тоже время, не исключается ситуация, когда предложения от застройщиков оказываются попыткой продать быстрее недвижимость со сниженной ликвидностью.

Оптимальный вид сотрудничества банков с застройщиками – строительство объектов за счет проектного финансирования банка [3, с. 532]. Проектное кредитование в строительной сфере может принимать разные формы в зависимости от вида объекта, его размеров, качества и т. п. Немаловажным преимуществом такой схемы является снижение рисков, связанных с темпами строительства на инвестиционной фазе и зависимости от внешних источников.

С другой стороны, возможность снизить ставку по ипотеке до уровня ниже рыночной имеют банки, в капитал которых входит застройщик. Главным преимуществом взаимоотношения застройщика с собственным банком выступает управляемость и быстрота принятия решений [5, с. 374].

Наконец, сегодня заёмщикам предлагается продукт с заманчивым названием «Отрицательный взнос по ипотеке». По этой схеме ипотечный покупатель, приобретающий  недвижимость без скидок, получает от застройщика денежную сумму в размере действующей скидки по проекту за вычетом налога на доходы физических лиц. Ипотечная программа при этом предполагает отсутствие первоначального взноса, а полученные при этом деньги можно направить на погашение первых ежемесячных платежей.

Таким образом, банки и застройщики активно разрабатывают новые технологии для привлечения клиентов, а продукты, которую докажут свою эффективность, прочно закрепятся на рынке.

Библиографический список

1. Ипотека без господдержки: ставки пошли вниз: [Электронный ресурс]- Режим доступа: http://www.gazeta.bn.ru/articles/2017/02/20/237268.html
2. Ипотека: в поисках альтернативы: [Электронный ресурс]- Режим доступа: http://izvestia.ru/news/643609
3. Езангина, И. А. Банковское проектное финансирование: содержание, сфера распространения, риск/И. А. Езангина, Т. В. Хмурова//Молодой учёный. -2015. -№ 23 (ч. 5). -C. 531-533. 
4. Куликов А.Г., Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России //Деньги и кредит. - 2014. - №2. - С. 38 – 46.
5. Хмурова Т.В., Езангина И.А. Анализ особенностей развития проектного финансирования в России В сборнике: Поколение будущего: Взгляд молодых ученых -2015 сборник научных статей 4-й Международной молодежной научной конференции: в 4-х томах. От- ветственный редактор Горохов А.А. Курск, 2015. С. 372-375.